1- A forma de rateio das despesas condominiais por fração ideal foi considerada ilegal?
Resposta: Não. Não existe uma lei ou decisão judicial vinculante que tenha declarado a ilegalidade geral da cobrança por fração ideal (só há exceção em casos muito específicos). Ao contrário, a Lei Civil, ainda plenamente vigente, determina que a cobrança por fração ideal é a regra geral, só podendo de alterada por determinação expressa da convenção condominial (Art. 1.336, Inciso I).
2 – Qual a importância da convenção condominial?
Resposta: A convenção condominial é o documento mais importante para regular as relações entre condôminos. Inclusive, muitas leis estabelecem que a convenção condominial valerá mais do que a própria lei para determinar normas internas no condomínio. É fundamental que o texto seja específico para a realidade de cada condomínio.
3 – Para que serve o regimento interno?
Resposta: O regimento interno é parte integrante da convenção condominial, na prática. Enquanto a convenção deve trazer informações quanto a forma e natureza do condomínio, estrutura dos apartamentos, tipo de administração e cobrança das taxas condominiais, o regimento interno deve estabelecer as normas de convivência como os diretos e deveres dos condôminos, moradores e visitantes no uso das áreas comuns e privadas do condomínio.
4 – Como devo cobrar os inadimplentes em meu condomínio?
Resposta: De início, é importante saber o que não fazer: Nunca exponha o devedor ao ridículo. O Condomínio pagará caro por isso. Não exponha nomes ou cobranças públicas. É importante que a convenção condominial estabeleça critérios de cobrança que podem beneficiar o condomínio, como juros diferenciados, custos de cobrança pelo devedor e a possibilidade de multas maiores para devedores contumazes. Por fim, a contratação de uma assessoria de cobrança sempre aproxima o condomínio de resultados melhores na diminuição da inadimplência.
5 – A convenção condominial pode proibir animais no condomínio?
Resposta: Proibir completamente não parece ser a melhor escolha. Muitas decisões judiciais tem derrubado normas condominiais que proíbem completamente a existência de animais nas áreas, privadas e comuns, do condomínio. A melhor estratégia é criar normas que estabeleçam desde o porte permitido do animal, como as áreas de passagem e acesso dentro da estrutura do condomínio.
6 – O Síndico precisa de aprovação em assembleia para realizar uma obra do condomínio?
Resposta: Depende da obra. Se o problema for urgente e puder causar riscos ao condomínio, o sindico DEVE realizar a obra imediatamente e apresentar, posteriormente, suas razões em assembleia (essas obras são chamadas, em lei, de necessárias). Já se o caso for de um benefício ao condomínio ou mesmo de um reparo que puder esperar certo tempo sem representar riscos ao condomínio, o síndico deve aprovar a obra e seu valor em assembleia, previamente
Em qualquer dos casos, o síndico deverá responder pelo valor gasto, demonstrando que está condizente com o valor de mercado.
7 – O Síndico tem obrigação de apresentar prestação de contas?
Resposta: Sim, o síndico está sempre obrigado a apresentar a prestação de contas aos condôminos, preferencialmente em assembleia, conforme o Art. 1.348 do Código Civil Brasileiro.
8 – O condomínio pode me impedir de realizar alguma reforma ou alteração no meu apartamento?
Resposta: Sim, em duas situações: A primeira, se a reforma ou alteração implicar numa modificação estrutural. Por isso, a lei determina que qualquer reforma deve ser informada ao síndico com antecedência e ser acompanhada de documentos para sua realização.
A segunda situação de impedimento é para casos nos quais a reforma ou alteração modifiquem a fachada externa ou interna do condomínio, ou seja, reformas que modifiquem o que pode ser visto do seu apartamento. A legislação é bastante clara no sentido de proteger o padrão estético do edifício, evitando que cada morador vá alterando a imagem do prédio, até que não exista mais o padrão semelhante aquele verificado no ato da compra.
9 – O Condomínio pode cobrar o locatário pela dívida de taxa de condomínio?
Resposta: Não. A relação do condomínio é sempre com o proprietário, inclusive para cobranças, envio de notificações, multas e etc. É importante que o condomínio tenha contato constante sempre com o proprietário, cabendo ao proprietário a comunicação com seus inquilinos.
10 – o Condomínio pode impor cadastro de acesso para inquilinos, visitantes e prestadores de serviço?
Resposta: Sim. O condomínio DEVE ter um cadastro para acesso de terceiros, ainda que acompanhando um proprietário, visto que, apesar da responsabilidade recair sobre o proprietário que fraqueou o acesso a terceiro, é fundamental que o condomínio disponha de dados e informações acerca de todos aqueles que circulam na estrutura do prédio. É importante, entretanto, que a forma de controle e os dados que serão exigidos sejam debatidos em assembleia anteriormente.
